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La loi n° 2026-403 de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 va bouleverser les relations entre bailleurs et preneurs en matière de bail commercial. Elle sacrifie les sûretés consenties au bailleur dans le bail commercial en les réduisant à une peau de chagrin.

Les engagements, sûretés et garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du bail (notamment le paiement des loyers) sont limités à un montant représentant un trimestre de loyers.

Le texte étant d’ordre public, il sera difficile d’y échapper.

En revanche, le titre exécutoire qu’offre l’acte notarié confèrera un avantage indéniable au bailleur soumis désormais à la seule règle du « prix de la course » (C. civ., art. 2284 et 2285).

Deux possibilités s’offre alors au créancier bailleur titulaire d’une copie revêtue de la formule exécutoire :

• celle de pratiquer des voies d’exécution sur les biens composant le patrimoine du débiteur, sans passer par le juge (CPCE, art. L. 111-2), telle que la saisie de comptes bancaires.
• celle de pratiquer sur les biens du débiteur une sûreté conservatoire ou une sûreté judiciaire, notamment un nantissement ou une hypothèque provisoire (CPCE, art. L. 511-2, L. 511-1).

Si vous confiez la rédaction du bail à votre notaire il pourra vous délivrer une copie revêtue de la formule exécutoire laquelle aura une valeur identique à un jugement. Si le bail a déjà été établi sous signature privée, le notaire peut demander aux parties soit de le déposer au rang de ses minutes avec reconnaissance d’écritures et de signatures, soit de procéder devant lui à sa réitération.

L’acte notarié et le titre exécutoire qu’il confère, sont devenus une opportunité pour tout bailleur commercial et ainsi lui permet d’obtenir des garanties sur l’execution du bail.Cela deviendra une clause de style dans la rédaction des baux commerciaux.

 

ETUDIANTS : pourquoi recourir au bail notarié ?

De nombreuses familles recherchent une location pour loger leurs enfants devenus étudiants.

Connaissez-vous le bail étudiant ?
Le bail étudiant est parfaitement adapté aux contraintes des étudiants. En effet, il correspond à l’année universitaire. Sa durée est de neuf mois (article 25-7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989), afin de ne pas payer un loyer pendant les vacances estivales. L’étudiant n’a pas besoin de déposer un préavis à la fin du bail.
Pour conserver le logement, il est alors nécessaire de signer un nouveau bail. Le bail étudiant constitue une variante du bail meublé classique. De ce fait, le logement doit obligatoirement être meublé, c’est-à-dire qu’il doit être équipé d’un mobilier en nombre et qualité suffisants qui permette au locataire d’y dormir et manger.

Quelle solution pour un bail plus long ?
Pour une durée supérieure, il est possible de se tourner vers le bail mobilité (entre un et dix mois, non renouvelable et non reconductible. Toutefois, il peut être modifié une fois par avenant sous réserve que la durée totale n’excède pas dix mois), le bail meublé classique (d’un an minimum et renouvelable) ou le bail d’habitation vide de meubles (de trois ans avec un préavis de trois mois). Le bailleur peut combiner bail étudiant et location saisonnière pour un rendement attractif. Il existe aussi des alternatives : chambre meublée, colocation, colocation intergénérationnelle…

Pourquoi choisir le bail notarié ?
Lors de la signature d’un contrat de location, il est possible de choisir entre le bail notarié rédigé et signé par un notaire ou le bail sous seing privé signé entre le bailleur et le locataire. Le notaire est le conseil de ses clients et après avoir recueilli leurs volontés, il rédige une convention équilibrée protégeant toutes les parties.
Le bail notarié constitue un titre exécutoire, c’est-à-dire qu’il a la force d’une décision de justice. Le bailleur peut ainsi obtenir l’exécution forcée des obligations du locataire sans devoir saisir le juge. Par exemple, il peut directement mandater un huissier de justice pour obtenir le recouvrement en cas de loyers impayés. Le notaire veille au respect des formalités légales (présence des diagnostics obligatoires…) et à l’adéquation des clauses contractuelles à la réglementation en vigueur.

Quel est le coût d’un bail notarié ?
Le montant relatif à l’état des lieux, aux visites, à la constitution du dossier et la rédaction du bail est partagé pour moitié entre le bailleur et le locataire. Il s’élève à la moitié du montant du loyer hors charges.

Copropriété et location touristique

Avant de se lancer dans un projet de location touristique, le copropriétaire doit s’assurer que le règlement de copropriété ne l’interdit pas. L‘article 9 de la loi du 10 juillet 1965 permet a chaque copropriétaire de jouir librement de son lot, ce qui inclut en principe, le droit de le louer. Ce droit peut toutefois être restreint par le règlement de copropriété lorsque celui-ci spécifie que l’immeuble ne sera qu’à usage d’habitation, excluant toute activité commerciale ou parahôtelière.

Une activité commerciale

Pour qu’une location soit qualifiée de « commerciale », le loueur doit proposer, en plus de l’hébergement, au moins trois prestations supplémentaires.

Dans une affaire récente, les juges ont ainsi ordonné aux copropriétaires de cesser leur activité commerciale dans un immeuble d’habitation après avoir constaté, sur les captures d’écran d’annonces publiées sur le site Booking, que le loueur fournissait des services d’accueil, de fourniture de draps et serviettes, de nettoyage des locaux, de livraison de courses, de transfert depuis l’aéroport et de location de voitures (TJ de Meaux, 28 mars 2025 RG n° 23/05189).
À l’inverse, le même jour, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé qu’une location touristique avait conservé sa nature civile, l’hébergement n’étant assorti que de deux services: le dépôt de bagage et le petit déjeuner (CA d’Aix-en-Provence 20-03-2025 n° 24/10669)

Des troubles anormaux de voisinage

 Reste que les copropriétaires gênés par des locations touristiques intempestives « civiles » peuvent tenter d’y mettre un terme en invoquant le trouble anormal du voisinage, comme l’a reconnu le jugement du tribunal de Meaux précité, eu égard aux preuves suivantes du trouble: des captures d’écran d’annonces autorisant l’arrivée des hôtes « à toute heure », des images de caméras de surveillance filmant les allées et venues incessantes dans les couloirs, des photos de déchets abandonnés près des logements,

La loi Le Meur du 19 novembre 2024

Depuis ce texte, les copropriétaires ont la possibilité de modifier le règlement pour proscrire les locations touristiques dans les lots constituant des résidences secondaires, via un vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26, avec la possibilité de procéder à un second vote, à une majorité moindre, au cours de la même assemblée (article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965). Par ailleurs, les nouveaux règlements de copropriété doivent mentionner l’autorisation ou l’interdiction de cette activité dans l’immeuble.

Décision du Conseil Constitutionnel sur l’interdiction des locations touristiques

Dans une décision rendue le 19 mars, les Sages valident la possibilité, pour une copropriété, d’interdire les locations touristiques, des résidences secondaires.

À l’origine de cette affaire, un propriétaire caennais possédant plusieurs biens. Ce dernier contestait une résolution adoptée en assemblée générale interdisant les locations de courte durée dans son immeuble. Il estimait que cette mesure portait atteinte à son droit de propriété ainsi qu’à sa liberté d’entreprendre.

Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel n’a pas suivi cette argumentation. Il considère que l’atteinte à ces libertés reste encadrée et proportionnée au regard de l’objectif poursuivi par le législateur : limiter les nuisances liées aux locations touristiques et répondre à la tension croissante sur le marché du logement.

Les juges soulignent que cette interdiction ne s’applique qu’aux résidences secondaires situées dans des immeubles où toute activité commerciale est déjà exclue. Elle ne remet pas en cause les autres formes de location, notamment les baux d’habitation classiques. Ils notent aussi le caractère réversible de la mesure. Les copropriétaires conservent en effet la faculté de revenir sur cette interdiction à tout moment, par un nouveau vote en assemblée générale.

Une analyse juridique à lire pour mieux comprendre le décision du Conseil constitutionnel : Airbnb et copropriété comprendre la loi lemeur

 

Obligations légales de débroussaillement

Décret n° 2024-284 du 29 mars 2024 pris pour l’application de la loi n° 2023-580 du 10 juillet 2023 visant à renforcer la prévention et la lutte contre l’intensification et l’extension du risque incendie

1. Les modalités de l’accord des propriétaires dans le cadre de la mise en œuvre des obligations légales de débroussaillement (article D. 131-15-1 du code forestier)

Chaque propriétaire de fonds concerné par une action de débroussaillement ou de maintien en état débroussaillé est avisé de cette action par notification.

L’avis comporte les informations suivantes :

• La période et les modalités de mise en œuvre prévues pour l’action ;
• Une estimation du montant des frais de travaux et des frais annexes associés ;
• La possibilité d’accepter ou de refuser par écrit cette action dans un délai d’un mois à compter de la notification.

A défaut de réponse à l’issue du délai d’un mois à compter de la notification, l’accord est réputé acquis. Pour rappel en cas de refus, le propriétaire conserve la charge du débroussaillement ou du maintien en l’état débroussaillé.

2. Les modalités de contrôle du respect des obligations liées au débroussaillement lors d’une mutation de propriété (article D. 134-7 du code forestier)

Le cédant d’un terrain, d’une construction, d’un chantier ou d’une installation concernée par une obligation de débroussaillement ou de maintien en l’état débroussaillé atteste sur l’honneur que cette obligation a été satisfaite dans le respect des prescriptions légales et réglementaires, et notamment des modalités de mise en œuvre arrêtées par le représentant de l’Etat selon la nature des risques en application du dernier alinéa de l’article L. 131-10 du code forestier.
L’attestation sur l’honneur est annexée, selon le cas à la promesse de vente ou au contrat préliminaire, ainsi qu’à l’acte authentique de vente.

La servitude de surplomb

Cette servitude, issue de la loi Climat et Résilience, est destinée à faciliter les travaux de rénovation énergétique en permettant à un propriétaire de surplomber la propriété voisine.

II est fréquent que des travaux d’isolation des murs doivent être réalisés à l’extérieur, afin notamment de ne pas réduire la surface habitable.

I – Un droit délimité

• Aux termes de l’article L113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation, ce droit est réservé au propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur. Il ne peut servir à effectuer d’autres travaux comme un ravalement de façade. Le titulaire de la servitude n’a le droit de l’exercer que si aucun autre moyen ne lui permet d’isoler son bien avec autant d’efficacité et pour un coût raisonnable.

• Le propriétaire peut surplomber le fonds voisin sur une largeur de 35 cm maximnum pour poser un isolant au-delà de deux mètres de hauteur depuis le pied du mur ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

 II – La procédure

• Avant de commencer les travaux, le titulaire de la servitude doit informer son voisin de son intention d’utiliser la servitude qu’il détient sur son fonds. Il joindra à cette notification un descriptif de l’ouvrage d’isolation par l’extérieur, un plan des façades et éventuellement des toitures si elles sont concernées par les travaux. Il doit également expliquer qu’aucune autre solution ne lui permet de réaliser I’isolation de son bien dans d’aussi bonnes conditions (tarif non prohibitif pour un niveau d’efficacité énergétique équivalent).

• Il doit lui faire part du montant de l’indemnité qui lui sera préalablement versée en contrepartie de l’occupation temporaire de son bien et lui signaler qu’il dispose d’un droit d’opposition. L’accord doit être formalisé dans un acte authentique établi par un notaire qui le publiera au service de la publicité foncière.

Cette servitude confère alors à son propriétaire le droit d’accéder et d’empiéter sur la propriété voisine, en installant des structures provisoires, comme un échafaudage, le temps d’effectuer les travaux.

Et ce, sans avoir à demander l’accord du voisin. L’exercice de cette servitude est toutefois soumis à certaines conditions.

BON À SAVOIR

Le propriétaire du fonds voisin a la possibilité de s’opposer à l’exercice de la servitude dans les six mois suivant la notification, pour un motif sérieux et légitime tenant à l’usage de sa propriété, à une méconnaissance des conditions de mise en œuvre du surplomb, comme un empiètement plus large que ce qui est autorisé, ou encore si la destination, la consistance ou la jouissance de son fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.